Ante las dudas planteadas por diferentes clientes sobre las partes comunes de un edificio hay que significar que se regulan en el 396 del Código Civil y también como todo lo referido a los particulares por la voluntad de las partes y por las diferentes escrituras de constitución de la Comunidad puesto que una vez firmadas es ley para las partes. Si el Edificio es Bién de Interes Cultural hay que estar a la legislación específica sobre la materia puesto que en cualquier obra o negocio que se haga los propietarios y el Estado en sus diferentes administraciones tienen derecho de tanteo y retracto y hay que respetar las zonas comunes de la Comunidad como Patios y demás. Así como normativas sobre ruidos en caso de Hoteles, y otras como Reglementación sobre actividades insalubres y peligrosas.
Paso a comentar el 396. Para legislación consultar en www.BOE.es toda la normativa publicada al respecto.
Los diferentes pisos o locales de un edificio pueden ser objeto de
propiedad separada o independiente, teniendo
inherente o anejo un derecho de copropiedad sobre los
elementos comunes del edificio, que son todos los
necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, cimentaciones y
cubiertas, elementos estructurales, fachadas y ascensores, entre otros.
El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (DGRN Resol 28-2-00).
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describe, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asigna un número correlativo, así como se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
El régimen de propiedad horizontal se caracteriza por la inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio (
El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describe, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquéllos al que se asigna un número correlativo, así como se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso o local.
De la ley de Patrimonio Histórico Español
Sin perjuicio de las competencias que correspondan a los demás poderes públicos,
son deberes y atribuciones esenciales de la Administración del Estado, de
conformidad con lo establecido en los arts. 46 y 44, 149,1 1ª y 149,2 CE
garantizar la conservación del Patrimonio Histórico Español, así como promover el
enriquecimiento del mismo y fomentar y tutelar el acceso de todos los ciudadanos
a los bienes comprendidos en él. Asimismo, de acuerdo con lo dispuesto en el
art. 149,1 28ª CE, la Administración del Estado protegerá dichos bienes frente a
la exportación ilícita y la expoliación.
Los Ayuntamientos cooperarán con los Organismos competentes para la ejecución de
esta ley en la conservación y custodia del Patrimonio Histórico Español comprendido en su término
municipal, adoptando las medidas oportunas para evitar su deterioro, pérdida o
destrucción. Notificarán a la Administración competente cualquier amenaza, daño
o perturbación de su función social que tales bienes sufran, así como las
dificultades y necesidades que tengan para el cuidado de estos bienes. Ejercerán
asimismo las demás funciones que tengan expresamente atribuidas en virtud de
esta ley.
Las personas que observen peligro de destrucción o deterioro en un bien
integrante del Patrimonio Histórico Español deberán, en el menor tiempo
posible, ponerlo en conocimiento de la Administración competente, quien
comprobará el objeto de la denuncia y actuará con arreglo a lo que en esta ley
se dispone.
2. Será pública la acción para exigir ante los
órganos administrativos y los Tribunales Contencioso-Administrativos el
cumplimiento de lo previsto en esta ley para la defensa de los bienes
integrantes del Patrimonio Histórico Español.
Son monumentos aquellos bienes inmuebles que constituyen realizaciones arquitectónicas o de ingeniería u obras de escultura colosal siempre que tengan interés histórico, artístico, científico o social.
La incoación de expediente de declaración de interés cultural respecto de un bien inmueble determinará la suspensión de las correspondientes licencias municipales de parcelación, edificación o demolición en las zonas afectadas, así como de los efectos de las ya otorgadas. Las obras que por razón de fuerza mayor hubieran de realizarse con carácter inaplazable en tales zonas precisarán en todo caso, autorización de los Organismos competentes para la ejecución de esta ley.
En los monumentos declarados bienes de interés cultural no podrá realizarse obra interior o exterior que afecte directamente al inmueble o a cualquiera de sus partes integrantes o pertenencias sin autorización expresa de los Organismos competentes para la ejecución de esta ley. Será preceptiva la misma autorización para colocar en fachadas o en cubiertas cualquier clase de rótulo, señal o símbolo, así como para realizar obras en el entorno afectado por la declaración.
Cualquier obra o remoción de terreno que se proyecte realizar en un sitio histórico o en una zona arqueológica declarados bien de interés cultural deberá ser autorizada por la Administración competente para la protección de dichos bienes, que podrá, antes de otorgar la autorización, ordenar la realización de prospecciones y, en su caso, excavaciones arqueológicas, de acuerdo con lo dispuesto en el tít. V de la presente ley.
Los bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español deberán ser conservados, mantenidos y custodiados por sus propietarios o, en su caso, por los titulares de derechos reales o por los poseedores de tales bienes.
2. La utilización de los bienes declarados de interés cultural, así como de los bienes muebles incluidos en el Inventario General, quedará subordinada a que no se pongan en peligro los valores que aconsejan su conservación.
Cualquier cambio de uso deberá ser autorizado por los Organismos competentes para la ejecución de esta ley.
Artículo 38 
1. Quien tratare de enajenar un bien declarado de
interés cultural o incluido en el Inventario General al que se refiere el art.
26, deberá notificarlo a los Organismos mencionados en el art. 6 y declarar el
precio y condiciones en que se proponga realizar la enajenación. Los
subastadores deberán notificar igualmente y con suficiente antelación las
subastas públicas en que se pretenda enajenar cualquier bien integrante del
Patrimonio Histórico Español.
2. Dentro de los dos meses siguientes a la
notificación referida en el apartado anterior, la Administración del Estado
podrá hacer uso del derecho de tanteo para sí, para una entidad benéfica o para
cualquier entidad de derecho público, obligándose al pago del precio convenido,
o, en su caso, el de remate en un período no superior a dos ejercicios
económicos, salvo acuerdo con el interesado en otra forma de pago.
3. Cuando el propósito de enajenación no se
hubiera notificado correctamente, la Administración del Estado podrá ejercer, en
los mismos términos previstos para el derecho de tanteo, el de retracto en el
plazo de seis meses a partir de la fecha en que tenga conocimiento fehaciente de
la enajenación.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores no
excluye que los derechos de tanteo y retracto sobre los mismos bienes puedan ser
ejercidos en idénticos términos por los demás Organismos competentes para la
ejecución de esta ley. No obstante, el ejercicio de tales derechos por parte de
la Administración del Estado tendrá carácter preferente siempre que se trate de
adquirir bienes muebles para un Museo, Archivo o Biblioteca de titularidad
estatal.
5. Los Registradores de la Propiedad y
Mercantiles no inscribirán documento alguno por el que se transmita la propiedad
o cualquier otro derecho real sobre los bienes a que hace referencia este
artículo sin que se acredite haber cumplido cuantos requisitos en él se recogen.
Un saludo Bloggeros
